Investeren in bedrijfsvastgoed, privé of via een vennootschap?

Bij de keuze om in vastgoed te investeren, zal u zich laten leiden door het potentieel rendement in de toekomst. De belangrijkste factoren hierbij zijn ligging, energetische waarde, reconversie of uitbreidingsopportuniteiten en exitmogelijkheden. In dit artikel geeft Frédéric Lievens meer duiding bij dergelijke investering en hoe u ze kan structureren.

In het Belgische fiscale landschap wordt het netto rendement van een vastgoedinvestering in belangrijke mate beïnvloed door de wijze waarop ze gestructureerd is. Investeerders gaan er vaak van uit dat de aankoop van een opbrengsteigendom als belegging beter privé gebeurt dan via een vennootschap. Doorgaans klopt dit voor residentieel vastgoed, maar voor bedrijfsmatig vastgoed liggen de ­kaarten anders.

In de personenbelasting is de werkelijke huuropbrengst van bedrijfsvastgoed belastbaar en dit aan de gewone progressieve tarieven tot 50% in de hoogste schijf, verhoogd met de gemeentebelasting. De kostenaftrek is beperkt tot de interesten en een forfait op basis van kadastraal inkomen dat in de praktijk soms lager ligt dan de reële kost. Dit in tegenstelling tot residentieel vastgoed waarvoor een relatief voordelige taxatie op basis van kadastraal inkomen geldt.

In de vennootschapsbelasting geldt een vlak tarief van 25%. Maar alle kosten (inclusief afschrijvingen) zijn aftrekbaar, waardoor u de belastbare basis in sommige gevallen zelfs tot nul kunt herleiden. Op die manier betaalt de investering zich terug met “bruto” inkomsten.

De grootste troef van een investering als privé-persoon is dat de latere meerwaarde bij verkoop – na verloop van minimum 5 jaar en binnen het kader van “normaal beheer” – belastingvrij is, terwijl een meerwaarde in de vennootschap onderworpen is aan vennootschaps­belasting (25%).

Evenwel zijn kandidaat-kopers van bedrijfsvastgoed in de praktijk gewoonlijk professionele partijen die soms ook interesse tonen in de overname van de vennootschap (share deal) in plaats van de overname van het actief (asset deal).

Een gesplitste aankoop kan opportuniteiten bieden. We denken bijvoorbeeld aan blote eigendom/grond/tréfonds bij een privé-aankoop en vruchtgebruik/opstal/erfpacht via de vennootschap. Deze elementen zijn evenwel af te wegen in het kader van een globale toekomststrategie waarbij de relevante vraag erin bestaat of het nuttig is om op termijn rechtstreeks privé-eigenaar te worden. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat dergelijke structuren de investeerder voor een lange termijn vast zetten en dus voor de nodige complexiteit zorgen bij een voortijdige verkoop.

Sinds 1 januari 2019 is het mogelijk om nieuwe onroerende goederen te verhuren onder btw-stelsel. Indien de huurder een btw-plichtige onderneming is, is dat voor hem geen méérkost. Voor de verhuurder van zijn kant betekent het BTW-regime, dat hij btw-aftrek kan genieten op de investeringen en kosten, wat een aanzienlijke besparing met zich kan meebrengen. 

Verhuur met btw kan enkel voor nieuwe gebouwen. Een bestaand gebouw, dat u heeft verbouwd, zal aan te merken zijn als “nieuw” voor btw-doeleinden, op voorwaarde dat het een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen van zijn structuur heeft ondergaan (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker …), namelijk in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming.

U kan als natuurlijke persoon een btw-nummer aanvragen. Omwille van de complexiteit en de professionele administratie die dit vergt, is het volgens ons meer aangewezen om dit in een afzonderlijke vennootschap, los van het privévermogen, te organiseren.

De tarieven in de schenk- en erfbelasting zijn progressief. Vanaf 250.000 euro bedraagt het tarief 18% en vanaf 450.000 euro is het schenktarief gelijk aan de erfbelasting. Indien u privé een omvangrijk vastgoedpatrimonium uitbouwt, zal u zich op langere termijn geconfronteerd zien met een moeilijk op te lossen successieproblematiek. Als u dit patrimonium via een vennootschap uitbouwt, beschikt de investeerder over meer flexibiliteit om te plannen, omdat de aandelen van de vennootschap relatief eenvoudig en fiscaal voordelig over te dragen zijn naar de erfgenamen.

Bij een investering in bedrijfsvastgoed komt het economische potentieel van de investering steeds op de eerste plaats. In secundaire orde mag u de fiscale optimalisatie van een vastgoedinvestering niet uit het oog verliezen omdat deze mee het nettorendement en de toekomstmogelijkheden bepaalt. De structurering is maatwerk, waarbij u alle verschillende aspecten zorgvuldig in de balans moet leggen. In het algemeen zal een vennootschapsstructuur zich sneller opdringen voor bedrijfsvastgoed dan voor residentieel ­vastgoed.