Reconversie van kantoorgebouwen tot wooneenheden is de toekomst

Herbestemmingsprojecten die kantoorgebouwen omvormen tot wooneenheden vormen wellicht de belangrijkste trend in stadsontwikkeling voor de komende jaren. Deze complexe transitie is het antwoord op de set van maatschappelijke uitdagingen waar we voor staan. Voor bouwondernemers en architecten biedt dit heel wat opportuniteiten. “Historisch gezien zijn gebouwen altijd multifunctioneel inzetbaar geweest.” 

De ruimtelijke ordening in steden is volop in evolutie. Eén van de vaststellingen is het toenemend aantal reconversieprojecten van oude fabrieken, maar evenzeer van verouderde kantoorgebouwen. Verschillende factoren liggen daaraan ten grondslag. Ten eerste is er de uitdrukkelijke intentie om te verdichten en de bestaande open ruimte zoveel mogelijk intact te laten. Dat streven werd vorig jaar ook decretaal vastgelegd in de Vlaamse bouwshift. Dit impliceert concreet dat, waar mogelijk, gezocht moet worden naar invullingen die beter passen bij de noden van vandaag. 

In die context is het een onomstotelijke realiteit dat de noodzaak aan kantoorruimte de voorbije jaren is gedaald. Dit heeft te maken met de vernieuwde kijk op thuiswerk en de inrichting van werkomgevingen, die sinds corona in een stroomversnelling is terechtgekomen. ­Hierdoor worden heel wat bestaande kantooreenheden onderbenut of staan ze zelfs helemaal leeg. Gekoppeld aan de woningnood, die in alle grote steden acuut blijft, dringen reconversies op grote schaal zich op. 

“Nog een belangrijke aanstoker is de shift naar circulariteit. Circulariteit als uitgangspunt is een noodzaak om de financiering van grote bouwprojecten rond te krijgen”, klinkt het bij Frederik Jacobs, architect bij CONIX RBDM. Dit Antwerpse architectenbureau realiseerde voorbije jaren een aantal reconversieprojecten, waaronder de Brusselse Multitoren. “Vandaag vertegenwoordigt dit zo’n 15 procent van onze projecten, maar de verwachting is dat dit aandeel sowieso verder de hoogte in zal gaan.” 

Een andere, brandend actuele factor in dit verhaal, is onze veranderende kijk op ruimtelijke ordening in de stad. Gedreven door heel wat sociologisch en architecturaal onderzoek ijveren stedenbouwkundigen en urban planners vandaag meer dan ooit voor multifunctionaliteit. Dit betekent dat meerderde functies in een straat of zelfs gebouw moeten worden gecombineerd. Op die manier ontstaat er een gezondere mix tussen mens en ruimte, die ontbreekt in het geval van monofunctionele gebouwen of wijken. 

“Eigenlijk moet je altijd streven naar een mixed use, omdat je dan te maken hebt met een efficiënter en dus duurzamer gebruik van warmtebronnen”, pikt Jacobs hierop in. “Bovendien is dit eigenlijk ook een terugkeer naar een vroegere realiteit die toen evident was. Historisch gezien zijn gebouwen altijd multifunctioneel inzetbaar geweest. Hetzelfde geldt voor het hergebruiken van bouwmaterialen.”

Bovendien zorgt het monofunctionaliteit ervoor dat er nauwelijks interactie is met de omgeving buiten het kantoorgebouw. Nergens is dit spanningsveld duidelijker dan in Brussel. In de hoofdstad zorgden decennia van ondoordacht stedelijk beleid voor zeer monofunctionele wijken, zoals de Noordwijk of de Europese wijk. De moeilijke situatie in en rond een aantal Brusselse stations, gelegen in dergelijke monofunctionele wijken, kan gezien worden als een uiting hiervan. 

De voorbije jaren werden er echter ook al belangrijke stappen gezet om dit te veranderen. Zo zit het ZIN-project van projectontwikkelaar Befimmo, een gloednieuwe toren op een steenworp van het Brusselse Noordstation, in de laatste fase. Vanaf 2024 zal dit een werkplek zijn voor 6000 Vlaamse ambtenaren, gecombineerd met een hotel en een aantal wooneenheden. Dit project moet een voorbeeldgebouw worden voor de nog veel te monotone Noordwijk. Volgend jaar hoopt men ook te starten met de reconversie van de Proximus-torens, een kantoorcomplex dat op termijn moet worden uitgerust met een groot aantal studentenkoten en een publiek toegankelijke loopbrug. 

Ook de Europese wijk staat de komende jaren voor een grootschalige transformatie. Hier moet in totaal meer dan 300.000 m² aan kantoorruimte worden herontwikkeld. Zo’n 30 procent hiervan tot woningen of diensten. Die tendens is ook voelbaar in de cijfers: 40 procent van alle bouwaanvragen voor grote bouwprojecten in Brussel gaat over kantoorgebouwen die tot wooneenheden worden omgevormd. 

Die trends, met opportuniteiten voor bouwbedrijven en projectontwikkelaars is ook merkbaar in andere steden. In Antwerpen krijgt de Boerentoren dankzij een samenwerking tussen de West-Vlaamse projectontwikkelaar ION en Katoen Natie een mix van functies: cultuur, horeca, kantoren, winkels en appartementen zullen er na de renovatie onderdak vinden.

Vanuit academische hoek wil men deze gunstige omslag alvast zoveel mogelijk rugwind geven. Zo bracht onderzoekster Paulien Beeckman (VUB Architectural Engineering) op basis van een studie van 60 reconversieprojecten in heel België in kaart welke kantoorgebouwen geschikt zijn voor een reconversie tot woningen. “Soms gaat het over evidente eigenschappen, zoals de afmetingen en draagkracht van de structuur”, vertelt ze. “Denk bijvoorbeeld aan de donkere zones binnenin een kantoorgebouw, die zonder duidelijke architecturale ingreep niet leefbaar zijn. Maar de meest bepalende factor die uitmaakt of een kantoorgebouw kan worden hergebruikt, is de gevel.” 

Ook Frederik Jacobs benadrukt de complexiteit. “Herbestemmingsprojecten staan voor architecten gelijk aan een grotere onderzoeksfase, omdat je moet uitzoeken hoe een bestaand gebouw in elkaar zit. En dat is vaak complexer dan je denkt. Veel gebouwen zijn bovendien niet gebouwd zoals ze getekend zijn. Hierdoor is er een grotere mate van creativiteit nodig, wat vele ontwerpers dan weer net fijn vinden”, besluit hij.