Hét toonaangevende zakenplatform voor Vlaanderen
Het prachtige zomerweer heeft het nogmaals bevestigd: de kust blijft in trek bij Belgen die op zoek zijn naar een tweede verblijf. Alleen liggen de verwachtingen vandaag een stuk hoger dan vroeger. Kopers zoeken meer ruimte en comfort, terwijl nieuwe bouwgronden schaars zijn en kustgemeenten een evenwicht zoeken met betaalbaar wonen voor hun eigen inwoners. Vier experts maken in ons rondetafelgesprek de balans op: Jan Hooijmaaijer (Hoprom), Elisabeth Van Damme (POC Real Estate), Jeroen Hautekiet (Dewaele Vastgoedgroep) en Cathy Coudyser (burgemeester Knokke-Heist).
Het uitzonderlijk mooie weer zorgde voor een topzomer aan zee. Sinds covid heeft de Belg duidelijk de 67 kilometer lange kust herontdekt. “De kust biedt voor elk wat wils: strand, shoppen, natuur, evenementen … Elke badplaats heeft zijn eigen karakteristieken. Vastgoed kopen aan zee blijft een emotionele beslissing: mensen zijn ter plekke, zien een gebouw dat hen aanspreekt en willen dan snel schakelen”, weet Jeroen Hautekiet, head of sales bij Dewaele Vastgoedgroep. “Wat ook meespeelt, is het feit dat de temperaturen op zuiderse bestemmingen door de klimaatverandering soms te hoog oplopen. Daardoor zien we investeerders vaker zoeken naar een tweede stek in eigen land.”
Cathy Coudyser, burgemeester van Knokke-Heist, beaamt dat: “Op piekmomenten in de zomer verblijven tot 120.000 mensen op ons grondgebied. Maar we leveren heel veel inspanningen om het hele jaar door een aantrekkelijke bestemming te zijn. Die bezoekers creëren immers een belangrijke dynamiek voor de lokale economie: horeca, winkels en dienstverlening leven van het toerisme en de tweede verblijvers. Als stad moeten we er wel over waken dat de mobiliteit en veiligheid te allen tijde gegarandeerd blijven.”
Doorsnee kopers zijn 50-plussers, die met een appartement aan zee vaak een lang gekoesterde droom realiseren. “De kracht van de natuur en het vakantiegevoel spelen een grote rol. Mensen kopen aan de kust om te kunnen onthaasten, om even uit de dagelijkse sleur te zijn. Dat is een trend die zich na corona heeft doorgezet”, vertelt Elisabeth Van Damme van POC Real Estate. “Onze klanten zijn wel kritischer dan vroeger over de locatie. Uitzicht hebben op de zee volstaat niet meer. Oriëntatie, bereikbaarheid, architectuur en ruimte wegen steeds zwaarder door.”
De manier waarop investeerders naar hun tweede verblijf kijken, is dus veranderd. Vandaag moet het een volwaardige tweede thuis zijn. Jan Hooijmaaijer van projectontwikkelaar Hoprom: “Wie 25 jaar geleden een appartement aan zee kocht, verhuisde er bij wijze van spreken de oude meubels van thuis naartoe. Terwijl onze klanten er nu een verlengstuk van hun eigen woning in zien. Ze verkiezen een ruim appartement, een groot terras, veel licht en zoninval en bij voorkeur een garage in het gebouw. Ook de kwaliteit van de inrichting krijgt veel meer aandacht.”
Die veranderende verwachtingen maken ook dat de zeedijk niet langer de enige toplocatie is. Volgens Jeroen Hautekiet kijken kopers veel breder naar wat een aantrekkelijke plek binnen hun favoriete kustgemeente is. “Appartementen op de zeedijk zijn vaak ouder, minder ruim en hebben kleinere terrassen. De aandacht voor licht en ruimte zorgt dat de tweede lijn of een centrale locatie in de gemeente evenzeer op belangstelling kan rekenen. Daarnaast wegen mobiliteit en bereikbaarheid meer door in de beslissing dan vroeger.”
Onder meer als gevolg van de toenemende interesse, zijn de prijzen de voorbije jaren fors gestegen. Volgens cijfers van Dewaele bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een appartement aan de kust vandaag 331.000 euro. In 2020 was dat 227.000 euro, zo’n 40 procent lager. “Door die stijging wordt het moeilijker om de aankoopprijs te rentabiliseren via een direct huurrendement”, stelt Hautekiet. “Investeerders die puur rendement zoeken, kiezen daarom eerder voor kleinere en minder dure appartementen. Zij bekijken zo’n aankoop veel rationeler.”
Voor een tweede verblijver is het eigen genot minstens even belangrijk. Een deel van de kopers kijkt zelfs verder vooruit dan weekends en vakanties. Elisabeth Van Damme: “We zien steeds vaker mensen die vandaag kopen met het idee dat ze er later misschien zelf permanent zullen gaan wonen. Ze denken dus op lange termijn en kopen vooral voor zichzelf, voor de kinderen en kleinkinderen.” Waar zulke klanten kopen, blijft sterk verbonden met persoonlijke voorkeuren. “Jeugdervaringen spelen zeker mee: mensen keren graag terug naar de badplaats waar ze vroeger met hun ouders kwamen”, geeft Van Damme aan.
Dat creëert kansen voor meerdere kustgemeenten. Geliefde bestemmingen voor tweede verblijvers zijn Knokke-Heist, Oostende, Nieuwpoort, Koksijde en De Panne, niet toevallig grotere badplaatsen die het jaar door een shopping- en evenementenaanbod hebben. “Iedere kustgemeente heeft haar eigen profiel. We zien geen noemenswaardig verschil in de belangstelling van kopers”, weet Jeroen Hautekiet. “De uitstraling van een badplaats heeft een belangrijke impact op de verwachtingen van de koper. Als ontwikkelaar is het onze taak om het juiste product op de juiste plek te ontwikkelen”, vult Jan Hooijmaaijer aan.
Dat de vraag toeneemt en de beschikbare ruimte beperkt is, zet druk op de ruimtelijke planning. Het afgelopen decennium verschenen daardoor op steeds meer plaatsen aan de kust hogere woontorens. Voor burgemeester Cathy Coudyser moet er grondig worden nagedacht over de locatie van zulke projecten: “Een doordachte ruimtelijke planning staat voorop. Om efficiënt met de ruimte om te springen, moeten we nu eenmaal hoger bouwen. Als stad leggen wij via ruimtelijke uitvoeringsplannen vast welke bouwhoogtes mogelijk zijn in specifieke wijken.”
Projecten als de Heldentoren en Hoost, de twee landmarks die het uitzicht van deelgemeente Heist hebben veranderd, leidden tot commotie bij de plaatselijke bevolking. “Maar als je vandaag bekijkt hoe die projecten een nieuwe impuls geven aan de gemeente, spreken we toch over een heel ander verhaal. We hebben zelf ook geïnvesteerd in de heraanleg van de publieke ruimte, wat van Heist een veel aantrekkelijkere plaats heeft gemaakt.”
Voor verdere ontwikkelingen heeft het stadsbestuur nu zes projectzones aangeduid waar extra bouwlagen mogelijk zijn. Daarbij worden met de projectontwikkelaars ook afspraken gemaakt over meer groen en een aanbod betaalbaar wonen. “Als gemeente hebben we die investeerders nodig”, geeft burgemeester Coudyser aan. “Maar de samenwerking moet transparant gebeuren, met wederzijds respect, en de projecten moeten rekening houden met de draagkracht van de buurt. Het gaat om evenwicht en respect voor de authenticiteit, ook wat de architectuur betreft.”
Voor Hoprom en POC Real Estate ligt de toekomst van vastgoed aan de kust grotendeels bij de herontwikkeling van bestaande gebouwen. Elisabeth Van Damme: “Er is zeker nog ruimte voor nieuwe projecten, maar we zien vooral mogelijkheden in het herontwikkelen van bestaande panden. Er zijn veel appartementsgebouwen die nog dateren uit de jaren ’60 en ’70 en die sowieso technisch en energetisch een upgrade moeten krijgen naar de normen van vandaag. In plaats van te blijven renoveren, is het vaak efficiënter om die gebouwen af te breken en te vervangen door een duurzame nieuwbouw.”
Projectontwikkelaars POC Real Estate en Hoprom werken geregeld met ruildossiers waarbij eigenaars in een bestaand appartementsgebouw hun eigendom inbrengen in een herontwikkelingsproject. “Voor een vereniging van mede-eigenaars biedt dat vaak een zeer interessante oplossing om hun pand bij de tijd te brengen”, stelt Jan Hooijmaaijer. “We zoeken dan naar mogelijkheden om de kwaliteit te versterken en duurzame meerwaarde te creëren. Waar de ruimtelijke context het toelaat, kan dit bijvoorbeeld tot een extra bouwlaag leiden. Als projectontwikkelaar begeleiden we de mede-eigenaars doorheen het volledige ontwikkelingsproces, van de juridische en administratieve voorbereiding tot de realisatie van het project, zodat de complexiteit voor hen wegvalt.”
Voor lokale besturen ligt de grootste uitdaging echter bij de verhouding tussen tweede verblijvers en permanente inwoners. Knokke-Heist telt ongeveer 32.000 gedomicilieerde inwoners in 16.000 woningen. Daar tegenover staan 21.900 woningen en appartementen zonder domicilie. “Betaalbaar wonen is essentieel. De lokale economie en de zorgsector heeft werknemers nodig, die bij voork
eur in de onmiddellijke omgeving kunnen wonen”, aldus Cathy Coudyser.
Daarom wil Knokke-Heist meer grip krijgen op de woningmarkt. De gemeente onderzoekt onder meer een domicilieverplichting voor bepaalde woningen, met bijzondere aandacht voor 25- tot 50-jarigen die hun eerste woning willen kopen. Maar naast reguleren, zijn ook andere ingrepen nodig. “We hebben een Betaalbaar Verhuurkantoor. Eigenaars verhuren daarbij onder de marktprijs, maar krijgen in ruil gedurende negen jaar zekerheid over hun huurinkomsten. Bij de toewijzing houden we dan rekening met wie hier werkt of een band heeft met de gemeente. We hebben ook een wooncoöperatie ‘De Pionier’ opgericht, die 54 woningen zal bouwen in Heulebrug. Daarbij betalen geselecteerde bewoners een inbreng in het geheel van bijv. 20.000 euro en betalen ze vervolgens een maandelijkse vergoeding. Ook in zulke systemen zien we een oplossing voor onze eigen bevolking”, besluit de burgemeester.
