“Met een makelaar weet u waar u aan toe bent”

Waardebepaling bedrijfsvastgoed is essentieel voor succesvolle verkoop

De prijzen van bedrijfsvastgoed zijn de afgelopen jaren fors gestegen, maar vraagprijzen zetten kopers en verkopers vaak op het verkeerde been. Daarom is het belangrijk de actuele marktwaarde van een pand te kennen. Vandaag is dat veel meer dan een simpele rekensom. “Wat de plannen ook zijn, een makelaar kan een pand naar waarde schatten en er een realistische prijs op plakken. Eigenlijk is het een onmisbare stap om tot een succesvolle transactie te komen”, stelt Ivo De Muynck van Activo Bedrijfsvastgoed. 

Of het nu in het kader van een aan- of verkoop, een overname om boekhoudkundige redenen of om wettelijke verplichtingen gaat, het is altijd interessant om als ondernemer op de hoogte te zijn van de waarde van het eigen vastgoed. “De waardebepaling vormt de basis voor het vaststellen van de juiste verkoopprijs, wat nodig is om een pand correct in de markt te zetten. Anderzijds speelt een waardebepaling vandaag ook een cruciale rol bij het verkrijgen van een lening. Met die schatting zijn financiële instellingen immers zekerder dat de verkoop voldoende opbrengt om een lening terug te kunnen betalen”, stelt Ivo De Muynck.  

Een pand naar waarde schatten is echter een complex gegeven en gebeurt volgens een aantal vuistregels. “Zo wordt in eerste instantie de vervangingswaarde berekend. Dat omvat een schatting van de waarde van het gebouw zelf, rekening houdend met de hedendaagse grondprijzen. Daarnaast wordt het mogelijke rendement berekend en wordt er ook een vergelijking met andere panden in de buurt gemaakt. Al deze factoren samen geven de eigenaar een beeld van de effectieve waarde, wat een ideaal vertrekpunt is om verkoopsonderhandelingen aan te vatten en een goede prijs voor het pand te bekomen.”

Belangrijke opmerking daarbij is dat de prijs niet noodzakelijk hoeft overeen te komen met de waarde van het pand. “En rond de begrippen ‘waarde’ en ‘prijs’ heerst er vandaag toch wel wat verwarring, want ze worden namelijk te pas en te onpas door elkaar gebruikt. Of erger nog, ze worden als hetzelfde gezien, terwijl er wel degelijk een groot verschil is”, gaat Ivo verder. “Zo kan een oud magazijn een hoge prijs halen omwille van zijn uitstekende ligging of het renovatiepotentieel. Een nieuwbouw kan daarentegen in verkoopprijs duur uitvallen, terwijl de waarde lager ligt omwille van de onhandige indeling bijvoorbeeld. Bijgevolg zijn de leeftijd, de polyvalentie en de hergebruikwaarde van een gebouw dus allemaal factoren die men in acht zou moeten nemen.”

Wie een correcte waardering van zijn pand wil, kan alvast aankloppen bij Activo. “Als geen ander weten we wat er op de vastgoedmarkt beweegt, wat de tendensen, mogelijke opportuniteiten en valkuilen zijn. Zo zal een hoogbouw vandaag bijvoorbeeld veel meer geld opleveren dan pakweg tien jaar geleden. Echter, als er in de nabijheid gelijkaardige blokken te koop staan, kan dat ook een grote impact hebben op de verkoopprijs. Enkel dus door naar het totale plaatje te kijken en de waardering van experts kritisch onder de loep te nemen kan je tot een realistische prijszetting komen.”

Een prijsbepaling gebeurt ook altijd in nauw overleg met de klant. “Daarbij doen wij trouwens nooit mee aan overpricing, want dat kan een dossier verbranden of je geloofwaardigheid aantasten. Daarnaast gaan we ook altijd zeer discreet te werk, waarbij we de verkoopprijs pas vrijgeven wanneer iemand echt interesse toont. Voor wie uiteindelijk beslist om zijn pand via ons te verkopen of te verhuren is een waardering trouwens kosteloos. Een reden te meer om met ons in zee te gaan”, besluit Ivo De Muynck.