Leiedal zoekt oplossingen voor schaarser wordende bedrijfsruimte

Steeds meer Vlaamse gemeenten worden geconfronteerd met een gebrek aan beschikbare ruimte om te ondernemen. In de regio rond Kortrijk is het niet anders. De intercommunale Leiedal, die onder meer streekontwikkeling voor haar rekening neemt in Zuid-West-Vlaanderen, zoekt naar oplossingen voor de lange termijn. “Het zal gaan over reconversie, hoogbouw en stapelen, circulariteit maar evenzeer over het zo vroeg mogelijk betrekken van de bedrijven in het proces van ontwikkeling”, stellen algemeen directeur Filip Vanhaverbeke en Steven Vanassche, coördinator publieke projectontwikkeling. 

De afgelopen maanden doken dreigende wolken op boven de Vlaamse economie. Uiteenlopende factoren, waaronder de inflatie en een tekort aan beschikbaar talent, wegen op de groei en doen het ondernemersvertrouwen dalen. Filip Vanhaverbeke: “In onze regio ervaren we dat de economie zeker niet is stilgevallen. De vraag naar ruimte om te ondernemen stagneert wel. Maar er zijn nog steeds bedrijven op zoek, zowel naar kmo-werkplaatsen als ruimere zones op regionale bedrijventerreinen. De behoefte zal ook op termijn niet dalen.”

De vragen die Leiedal krijgt, worden diverser. Bedrijven hechten bijvoorbeeld meer belang aan duurzaamheid of zoeken geen losstaand perceel, maar eerder een omgeving waarin ze kunnen groeien en co-creëren. En tegelijk wordt de beschikbare ruimte schaarser. Steven Vanassche: “Voor grotere bedrijven hebben we nog twee belangrijke greenfields: de uitbreiding van Evolis in Harelbeke en de nieuwe zone Blauwpoort in Waregem leveren netto een goeie 40 hectare op. Bij de invulling daarvan moeten we efficiënter bouwen. Dat betekent niet alleen meer in de hoogte bouwen, maar ook meer stapelen van diverse functies en rekening houden met circulair bouwen.”

De intercommunale liet met steun van Europa een onderzoek uitvoeren naar de mogelijkheden en contouren voor bedrijfsgebouwen waarin meerdere ondernemingen hun activiteiten groeperen, met gestapelde productie en gedeelde faciliteiten. “Voor het pilootproject De Stapel stelden we een multidisciplinair team samen. We hadden niet alleen ontwerpers en ingenieurs nodig, maar ook juristen en financiële experts. Zo’n gestapeld gebouw is immers een complexe structuur waarin zowel andere fysische en technische wetmatigheden tellen als andere afspraken nodig zijn tussen de partners of binnen een vereniging van mede-eigenaars. Dit onderzoek vormt nu de blauwdruk om mogelijke Europese financiële steun voor de implementatie van dit concept te onderzoeken.” 

Ook het herontwikkelen van leegstaande of verouderde infrastructuur maakt deel uit van de oplossing. “We zetten al twee decennia in op reconversie. 75% van wat we nu voor kmo’s aanbieden zijn oude sites die opnieuw ingericht zijn. Dat zal in de toekomst alleen maar nog meer gebeuren. De vrije, open ruimte in Vlaanderen is immers zo goed als op en de bouwshift is een feit”, legt Filip Vanhaverbeke uit. “We moeten daarom ver vooruitkijken, richting 2030 – 2050. Leiedal legt de lat ook hoog: als we 10 hectare herontwikkelen, zullen we 1 à 2 hectare ontharden en vergroenen. Ook dat hoort bij een kwalitatieve invulling van de ruimte.”

Vaak bevinden voormalige bedrijfsterreinen zich nog op hun historische locatie in een woonkern. “Dergelijke bedrijven lijken zonevreemd, maar zijn dat meestal niet. Wij noemen die sites, tussen 5 en 10 hectare groot, ‘paarse sproeten’. Die willen we herontwikkelen voor kmo’s, met respect voor de omgeving. We willen daar de juiste activiteiten kansen geven om zich te ontwikkelen, maar tegelijk ook een meerwaarde bieden aan de buurt door bijvoorbeeld een doorsteek voor fietsers te realiseren”, vult Steven aan. 

Om de match te kunnen maken tussen de noden van bedrijven en de beschikbare ruimte, zoekt Leiedal zijn heil in data. Het project Locus Focus, een samenwerking met de POM Vlaams-Brabant en het autonoom provinciebedrijf Vera uit Leuven, moet leiden tot slimmer locatieadvies en lokale besturen helpen om een gericht beleid uit te werken. Zowel het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling als Vlaio reikten hiervoor subsidies aan. 

“Dit is de toekomst: op basis van objectieve criteria en digitale tools kunnen we een transparant, accuraat en onderbouwd locatieadvies geven. Welk bedrijf past in een kern, waar wonen en werken verweven zijn? Of we kunnen een maak- of dienstenbedrijf gaan verweven in een bedrijvenzone waar het het beste tot zijn recht komt. De voordelen zijn legio, voor de bedrijven, voor de buurt, voor de omgeving… We geloven sterk dat dit zal bijdragen tot een meer ondernemingsvriendelijk klimaat. Op voorwaarde dat beleidsmakers er ook hun beleid op afstemmen, natuurlijk.”

Al sinds de jaren ’60 verzorgt de intercommunale ook het parkmanagement op de regionale bedrijventerreinen die ze heeft ontwikkeld. “We zijn als het ware de goede huisvader die voor de invulling van de zone zorgt, de contacten tussen bedrijven faciliteert maar ook instaat voor het collectief groenonderhoud en de publieke onthaalinfrastructuur”, aldus Filip Vanhaverbeke.

In het kader van de match tussen bedrijven, hun noden en de beschikbare ruimte, is de rol van het parkmanagement in evolutie. Steven Vanassche: “Als we circulariteit willen promoten, moeten we kijken hoe we de stromen van bedrijven op elkaar kunnen afstemmen. In de zone Kortrijk-Noord wil maatwerkbedrijf WAAK bijvoorbeeld nagaan hoe het met buurbedrijven kan samenwerken om energie en reststromen nog beter te benutten. In de praktijk is dat geen evidentie, maar we proberen daar toch over te informeren en sensibiliseren.”

In nieuwe zones of bij reconversie kan er van een wit blad worden vertrokken, wat veel meer mogelijkheden biedt. “We bekijken wat er rond energiedelen of een energiegemeenschap met verscheidene bedrijven zou kunnen gebeuren. De Vlaamse overheid moet daar nog regelgeving voor uitwerken, maar op Transfo in Zwevegem, een terrein dat niet in individuele percelen is verdeeld, experimenteren we met alternatieve energiebronnen. Het wordt een inspiratieplek voor onszelf, voor bedrijven, maar ook voor jongeren met interesse in energie. Hopelijk kunnen we hier lessen uit trekken voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld de regionale bedrijventerreinen Evolis II en Blauwpoort”, besluit Filip Vanhaverbeke.