Wat doe je met het vastgoed bij een overdracht of verkoop van je bedrijf?

Bij elke overdracht of verkoop van een bedrijf komt het bedrijfsvastgoed aan bod. Het is een onderwerp dat je vanuit verschillende oogpunten kan benaderen. Wat doe je best? Expert familiebedrijven en gediplomeerd vastgoedmakelaar Filip De Clercq bespreekt in dit artikel de drie meest voorkomendesituaties.

Wat als … het bedrijfsgebouw wordt gehuurd van een derde?

Sinds de zesde staatshervorming is de huurwetgeving geregionaliseerd en zijn er alleen al in Vlaanderen meer dan 9 vormen van huur. Misschien valt je overeenkomst nog onder de oude federale huurwetgeving. Daarom is het belangrijk om na te gaan welke wetgeving precies van toepassing is.

De meest voorkomende vormen in de bedrijfssfeer zijn de handelshuur en gemene huur volgens de Vlaamse huurwetgeving. Het huurcontract zal bepalend zijn in de waardebepaling van je bedrijf voor je kandidaat-overnemer. Als hij absoluut op de bestaande locatie wil blijven, zal huurbescherming voor hem van belang zijn. Wil hij het bedrijfspand niet verder gebruiken, dan is het type contract ook bepalend om te weten tegen welke kost hij de huurovereenkomst kan beëindigen. Een grondige analyse met hulp van een expert dringt zich dus op.

Wat als … het gebouw private eigendom is van de overdrager en wordt verhuurd aan het bedrijf? 

Meerdere ondernemers hebben met aandacht voor hun pensioenplanning het bedrijfsvastgoed in private eigendom gehouden en verhuren het aan hun bedrijf. De kandidaat-verkoper heeft hierdoor de mogelijkheid om zijn pensioen aan te vullen met huurgelden. 

Kandidaat-kopers hebben soms interesse om ook het vastgoed aan te kopen, maar hebben op het moment van de bedrijfsoverdracht niet de nodige middelen. Dit kan worden opgevangen met een huurovereenkomst op maat. Soms wil de kandidaat-koper gewoon huren, dan volstaat de opmaak van een huurovereenkomst. 

Als overdrager heb je in deze situaties twee hoedanigheden. Enerzijds als verkoper van je bedrijf en anderzijds als verhuurder van een bedrijfspand. Het is belangrijk om deze niet met elkaar te vermengen, laat staan ze te koppelen. Dit vraagt professionele begeleiding. Soms is het de bedoeling van de kandidaat-overnemer om het bedrijf te verhuizen en moet een nieuwe huurder gevonden worden. Dit kan bij een bedrijfsgebouw op maat een uitdaging zijn. 

Bedrijfsleiders die hun bedrijf binnen de familie kunnen houden, kunnen het schenken aan de volgende generatie of aan de in het familiebedrijf actieve kinderen. Ook hier dienen we een evenwichtsoefening te maken. In Vlaanderen kunnen, mits bepaalde voorwaarden, familiale ondernemingen aan een nultarief worden geschonken. Onroerend schenken zoals bedrijfsvastgoed is echter wel onderworpen aan schenkingsrechten. Overdragen via schenking van het familiebedrijf aan de in het bedrijf actieve erfgenamen en schenking van het bedrijfsvastgoed aan de niet actieve erfgenamen, is dus niet zo eenvoudig als het lijkt. Het vraagt professionele begeleiding. 

Wat als … het bedrijfsgebouw eigendom is van de onderneming? 

Wanneer een familiale onderneming zowel de activiteiten als het bedrijfsgebouw bezit, is de overdracht of verkoop van de bedrijfsaandelen de eenvoudigste werkwijze. 

Toch wordt de optie om het bedrijfsvastgoed los te weken van de bedrijfsactiviteit via een partiële splitsing meermaals opgeworpen. Hierbij wordt het familiebedrijf gesplitst in twee vennootschappen. Een operationele vennootschap en een patrimoniumvennootschap die enkel het vastgoed bezit. Dit wordt soms voorgesteld met de insteek om een overname meer haalbaar te maken voor de overnemer. Is dit zinvol? Soms, doch enkel in specifieke gevallen.

Hou in gedachten dat een bedrijf zijn operationele winst niet zal verhogen door een splitsing in twee nieuwe vennootschappen. Wel integendeel. Bovendien moet je bij splitsing oog hebben voor fiscale neveneffecten zoals btw. Tenslotte zal de ondernemingswaarde van de operationele vennootschap altijd lager uitkomen door de huurverplichtingen aan de patrimoniumvennootschap. Opsplitsing van een bedrijf in een operationele en een patrimoniumvennootschap is dus enkel in zeer specifieke omstandigheden zinvol.

Soms wordt vanuit tactische overwegingen een onderneming vooraf partieel opgesplitst. De kandidaat-verkoper en zijn omgeving denken dat een operationele vennootschap vlotter verkoopt. De ervaring bij verkoop van familiale kmo’s leert ons dat de overnemer meestal de twee vennootschappen koopt, waardoor de inspanningen, de kosten en complexiteit van de splitsing in vraag kunnen worden gesteld.

Bij een bedrijfsoverdracht binnen de familie is het zeker te verkiezen om alles in één vennootschap te houden. Aandelen van een actief familiebedrijf kunnen in Vlaanderen onder specifieke spelregels kosteloos worden geschonken aan de volgende generatie, patrimoniumvennootschappen niet. Een splitsing is dan dus niet aangewezen.

Overdragen of verkopen van een familiebedrijf is ook omwille van het vastgoed een ambacht. Daar is professionele ondersteuning bij nodig. FiLDOR is niet alleen gecertifieerd als adviseur familiebedrijven, maar beschikt ook over een diploma als vastgoedmakelaar en we zijn houder van een KUL-postgraduaat in vastgoedkunde.