De advocaat als systeemdenker

De dossiers die vandaag op tafel komen, laten zich steeds moeilijker herleiden tot een afgebakend vraagstuk. Ze vragen niet alleen theoretische juridische kennis, maar ook inzicht. Geen zuivere toepassing van regels, maar het vermogen om systemen te lezen: menselijk gedrag, economische prikkels, politieke keuzes en maatschappelijke evoluties. Wie als advocaat enkel vertrekt vanuit het wetboek, loopt achter de feiten aan.

Een domein waar dit bijzonder scherp zichtbaar wordt, is dat van gedwongen mede-eigendom in een appartementsgebouw. De energietransitie dwingt appartementsgebouwen om snel te schakelen zodat ze aan de veranderende regelgeving voldoen. De doelstellingen worden dwingend vastgelegd, de richting wordt bepaald en de maatschappelijke consensus lijkt aanwezig. En toch blijft beweging uit. Niet omdat het niet moet, maar omdat het niet gebeurt.

Dit spanningsveld dwingt tot reflectie over de rol van de advocaat. Het betreft immers geen klassiek juridisch probleem, maar een systeemprobleem. Wie vandaag naar het Vlaamse woonlandschap kijkt, ziet hoe wonen is verschoven van horizontaal naar verticaal. Vlaanderen telt inmiddels meer dan een miljoen appartementen en het merendeel daarvan is niet nieuw, maar ouder dan veertig jaar. Deze gebouwen dateren uit een tijd van goedkope energie, beperkte regelgeving en een collectieve besluitvorming die net wat vlotter liep.

Een rem op de vooruitgang

En precies daar wringt vandaag de schoen. De energietransitie botst op de structuur van de mede-eigendom. In theorie is mede-eigendom een efficiënt model, in de praktijk blijkt ze vaak stroperig. De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, bedoeld als motor, werkt evenzeer als rem op vooruitgang. Iedereen heeft een stem, maar niemand heeft de doorslag. Individuele uiteenlopende belangen, financiële draagkracht, investeringshorizonten en emotionele verbondenheid creëren immobiliteit. Economen spreken treffend over ‘the tragedy of the anticommons’.

In die context volstaat het niet om te wijzen op regels, meerderheden of verplichtingen. De advocaat die toegevoegde waarde wil bieden, moet begrijpen waarom rationele oplossingen stranden op irrationeel gedrag. Waarom een juridisch correcte beslissing economisch onhaalbaar wordt gepercipieerd. Of waarom uitstel collectief logisch lijkt, maar individueel nefast is.

Waardeverlies voor slecht presterend vastgoed

De economische realiteit versterkt dit spanningsveld. De markt differentieert genadeloos tussen energiezuinige en energieverslindende panden. Slecht presterend vastgoed verliest waarde, omdat de toekomstige kosten al worden meegerekend. Een appartement met een zwak energielabel is geen koopje, maar een latente schuld. Reservekapitaal dat ontbreekt en belangrijke investeringen die al jaren worden doorgeschoven, zijn een gigantisch risico voor een koper.

Toch blijven concrete investeringen uit. Waarom? Omdat wie beslist niet altijd degene is die betaalt. En omdat wie betaalt niet altijd degene is die geniet. In gebouwen met een hoog aandeel huurders draagt de eigenaar de last, terwijl de huurder het comfort krijgt. De belangen van de vele betrokken partijen lopen duidelijk uiteen.

Hier verschuift de rol van de advocaat opnieuw. Niet naar die van een financieel adviseur in enge zin, maar naar die van een risicofilter. Het vermogen om toekomstige kosten zichtbaar te maken, scenario’s te schetsen en duidelijk te maken dat niet-handelen ook een keuze is – vaak de duurste.

Duurzaamheid is een verplichting

Tegelijk speelt op de achtergrond een fundamenteler debat: wat betekent eigendom vandaag nog? Het klassieke idee van absolute autonomie maakt plaats voor een gesocialiseerd eigendomsbegrip, waarin gebruik en beschikking worden begrensd door collectieve belangen en toekomstige generaties. Dit klinkt ideologisch, maar het vertaalt zich in heel concrete dossiers. Verzet tegen ingrepen aan de gemeenschappelijke delen is niet langer louter een privékwestie. Duurzaamheid is geen optie meer, maar een verplichting.

Voor de advocaat betekent dit dat dossiers niet meer lineair zijn. Ze vragen een meervoudige lezing. Juridisch, economisch, menselijk. De vraag is niet alleen of iets mag, maar vooral of het werkt. Niet alleen wie gelijk heeft, maar wat de gevolgen zijn van dat gelijk op middellange en lange termijn. Zeker als je daarin de vraag/nood aan opstopping aanhaalt of zelfs de mogelijkheid om met een 80%-meerderheid te beslissen over sloop en wederopbouw van een gebouw! Het zijn onvermijdelijke thema’s in een tijdgeest waarin iedereen verantwoordelijkheid moet nemen.

Het appartementsgebouw wordt zo een spiegel van een breder fenomeen: we leven en ondernemen steeds vaker in structuren waar niemand alleen beslist, maar iedereen de gevolgen draagt. De rol van de advocaat verschuift mee: weg van de loutere probleemoplosser, naar de begeleider en strateeg die patronen herkent, blokkades benoemt en beweging mogelijk maakt.

Andere vaardigheden

Dat vraagt om andere vaardigheden: analytische rust, inzicht in gedragsdynamiek, het vermogen om verder te kijken dan het onmiddellijke conflict. En misschien vooral: de durf om cliënten te confronteren met een ongemakkelijke waarheid. Dat waarde behouden actieve keuzes vergt, en dat eigendom vandaag meer is dan een recht alleen.

Zoals in zoveel domeinen is de juridische vraag slechts het begin. Het echte werk zit in het begrijpen van het systeem waarin die vraag ontstaat. En precies daar ligt, meer dan ooit, de toegevoegde waarde van de advocaat. Niet noodzakelijk (enkel) juridisch, maar strategisch en pragmatisch om door het wettelijke en menselijke kluwen nog je weg te kunnen vinden.