De advocaat als ruimtelijk analist

“Overheid, zorg voor een duidelijk en voorspelbaar kader voor ruimtelijke ontwikkeling”

Vlaanderen is een regio met een beperkte oppervlakte waar een snel toenemende bevolking, een groeiende economie en steeds strengere milieutechnische eisen elkaar ontmoeten. Voeg daar een politiek landschap aan toe waarin visies voortdurend verschuiven, machtswissels elkaar opvolgen, symbooldossiers worden verdedigd, en het gevolg is duidelijk: ruimtelijke ordening kan bij ons bijzonder complex zijn.

Elke beslissing over ruimtelijk beleid heeft directe en vaak ingrijpende gevolgen voor (toekomstige) eigenaars, vastgoedprofessionals en ondernemers. Een beleidswijziging kan de ontwikkelbaarheid van een perceel beperken, de waarde van een onroerend goed onder druk zetten of toekomstige plannen volledig doorkruisen.

Een golf van zonevreemdheid

Een voorbeeld hiervan is de zogeheten zonevreemdheid. In Vlaanderen zijn er talloze constructies die vandaag – of binnenkort – als zonevreemd worden aangemerkt. Een constructie is zonevreemd wanneer ze volgens het geldende plan in een zone met een ‘verkeerde’ bestemming ligt. Denk hierbij aan een woning in recreatiegebied, een bedrijf in bufferzone of een winkel in agrarisch gebied. Een concept dat zowel uit het verleden stamt, maar dat evenzeer het gevolg kan zijn van wijzigingen in het beleid.

Vroeger bestond er nauwelijks beleid rond ruimtelijke ordening. Gebouwen werden willekeurig ingeplant, wat leidde tot overlast en hinder – denk aan fabrieken midden in woonkernen, huizen te velde, recreatie in natuurgebied, enzovoort.

Met de invoering van de Stedenbouwwet (1962) en later de gewestplannen probeerde de overheid orde te scheppen. Deze gewestplannen veroorzaakten echter een golf van zonevreemdheid: bestaande zones kregen plots een bestemming die niet overeenstemde met hun feitelijk gebruik.

Basisrechten voor zonevreemde constructies

Voor de wetgever was het onmogelijk om alle bestemmingen achteraf te hertekenen zonder bestaande eigendomsrechten te schenden. Daarom voorziet de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening vandaag in basisrechten voor zonevreemde constructies, zowel woningen als andere gebouwen. Deze rechten bieden enige bescherming, maar zijn gebonden aan strikte toepassingsvoorwaarden. Wie de regels niet correct toepast of onvoldoende informatie inwint, kan voor onaangename verrassingen komen te staan. Beslissingen uit het verleden kunnen een zware impact hebben op de toekomst.

Niet enkel langetermijndenken vergt maatregelen. Ook maatschappelijke evoluties dwingen de overheid tot actie. Vooral zonevreemde woningen in agrarisch gebied zijn al jarenlang een hot topic in het omgevingsrecht dat zorgt voor zeer veel rechtsonzekerheid. Jaarlijks houdt gemiddeld 1,3% van de landbouw­bedrijven in Vlaanderen ermee op. Dergelijke woningen worden vervolgens opgekocht door particulieren die er louter willen wonen, ook wel “fermettisering” genoemd.

In de residentialisering van landbouwbedrijven schuilt een moeilijke evenwichtsoefening voor de Vlaamse regering. Enerzijds klinkt de vraag om het landbouwgebied maximaal te vrijwaren voor landbouwactiviteiten. Anderzijds schrikt men terug voor waardedaling van oude landbouwexploitatiewoningen. Stoppende landbouwers kunnen zo hun boerderij op het einde van hun carrière niet meer te gelde maken. 

Maar dit is niet de shift die de meeste ruimtelijke impact heeft. Volgens eigen cijfers van de Vlaamse overheid wil ze voor liefst 68.900 hectare aan wijzigingen doorvoeren. Daarbij wil men bijvoorbeeld 31.500 hectare landbouwgrond opofferen ten voordele van o.a. 19.500 hectare natuurgebied. Tegelijk voert men een strijd tegen de reeds gekende zonevreemde situaties door zeer strikt toe te zien op de toepassing van de zone-­vreemde basisrechten.

Grote rechtsonzekerheid

Concrete maatregelen en wetgevende initiatieven blijven voorlopig echter uit. Gevolg van dit alles: een grote rechtsonzekerheid die een directe impact heeft op de waarde van onroerende goederen. Voorspelbaarheid en stabiele beleidslijnen zijn noodzakelijk om plannen te kunnen maken en investeringsbeslissingen te nemen. Tot die duidelijkheid er is, blijft het voor velen afwachten wat de mogelijkheden op het terrein zullen zijn en welke impact ze zullen hebben op waarde, gebruik en investeringen.

Daarom een warme uitnodiging aan de overheid: zorg voor een duidelijk en voorspelbaar regelgevend kader dat een langetermijnvisie garandeert. Zo kunnen weloverwogen beslissingen genomen worden om duurzaam te investeren in de toekomst, wat cruciaal is voor ondernemers en iedere rechtsonderhorige.

Tot die tijd is het aan de betrokken partijen om zelf na te denken en te plannen. In dit complexe landschap kan een advocaat (samen met de architect) in ieder geval een belangrijke rol spelen. Een advocaat beperkt zich al lang niet meer tot louter juridisch advies, maar treedt steeds vaker op als ruimtelijk analist van het gehele plaatje. 

Daarbij wordt het dossier niet meer behandeld bij de problemen, maar wel pro­actief gestuurd. Zo wordt het project vooraf gescreend, worden risico’s en knelpunten in kaart gebracht om samen met de andere betrokkenen de juiste (exit)strategie te bepalen binnen het complexe en strikte regelgevende kader. Een kader waarin gelukkig nog heel wat overheidsinstanties mee willen denken.