Zes experts rond de tafel over de ruimtelijke ordening van de toekomst

De Vlaamse regering bereikte recent een akkoord over de bouwshift. De bedoeling is dat vanaf 2040 geen nieuwe open ruimte meer wordt ingenomen. In de aanloop naar die deadline wil men alvast het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden beperken. Welke impact zal dit akkoord in de praktijk hebben? Business Vlaanderen bracht zes experts rond de tafel: “Iedereen is het eens over de principes van de bouwshift. Maar hoe we die in de praktijk gaan brengen, blijft een open vraag.”

De Vlaamse ruimtelijke ordening is nog voor een groot stuk gestoeld op de gewestplannen uit de jaren ’70 en het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, een visie over de gewenste toekomstige ontwikkeling uit 1997. De economische groei en de bevolkingstoename zorgt echter voor een pijnpunt: het bouwritme in Vlaanderen ligt hoog en de open ruimte wordt te snel ingenomen. Onze ruimtelijke ordening moet dus op een nieuwe leest worden geschoeid. Eerst heette dat een betonstop, vandaag spreken we over een bouwshift.

“Het is al langer duidelijk dat er iets moet gebeuren om onze ruimtelijke ontwikkeling evenwichtiger te laten verlopen. Iedereen beseft dat we weg moeten van de lintbebouwing, de winkelsteenwegen en afgelegen verkavelingen. Maar toch werd er de voorbije 5 jaar méér lintbebouwing ontwikkeld dan kernversterkende en verdichtende projecten”, weet Kristoff De Winne van buurtontwikkelaar Matexi, dat 20 jaar geleden de shift naar binnenstedelijke reconversie maakte en nu in hoofdzaak leegstaande gebouwen en verlaten sites herontwikkelt.

Toch wordt er in Vlaanderen nog dagelijks 5 à 6 hectare open ruimte aangesneden, en dat is te veel, geeft Johan De Vlieger, bestuurder bij de Confederatie Bouw Oost-Vlaanderen, toe: “Ook wij hebben in het verleden met de ruimte gemorst. We scharen ons achter de visie dat we de ruimtelijke ontwikkeling moeten baseren op kernversterking en verdichting. Maar tegelijk stellen we vast dat er de komende 8 jaar 140.000 bijkomende woongelegenheden nodig zijn om te voldoen aan alle noden. Wonen is een primaire behoefte, en onze vraag is dan ook: hoe gaan we dat combineren met de bouwshift?”

Ook professor Pascal De Decker, socioloog en ruimtelijk planner, is kritisch over het akkoord over de bouwshift: “Dit lost de problemen op het terrein niet op. Ik zie het vooral als een politieke wapenstilstand, waardoor de discussie voor een tijd gesloten is. Terwijl we net nu nood hebben aan een doortastend beleid inzake ruimtelijke ordening. We zouden op grote schaal moeten durven denken, los van heilige huisjes. Twee ideeën: gooi stapsgewijs de 19e-eeuwse gordel van volkswijken rond Gent plat en zorg voor kwalitatieve nieuwbouw. Of waarom bouwen we geen volledig nieuwe, planmatige stad om aan de woonnoden te kunnen voldoen?”

Lokale besturen kunnen een sturende rol vervullen in de ruimtelijke planning. Maar het ontbreekt vaak aan expertise, stelt advocaat Matthias Strubbe van het kantoor LDR vast: “Omgevingsambtenaar is een knelpuntberoep. In sommige gemeenten is dat slechts één voltijdse functie. Dat maakt het -moeilijk om als overheid kwalitatieve beslissingen te nemen. Bovendien wordt nog te vaak een project vergund, puur omdat er zich een ontwikkelaar aandient en zonder dat men een bredere visie voor ogen heeft, bijvoorbeeld rond de bereikbaarheid van voorzieningen of openbaar vervoer.”

De groep CityD-WES ondersteunt lokale besturen onder meer rond gebiedsontwikkeling, centrummanagement en lokale economie. Mathias Declerck, expert kernversterking: “Ook wij ervaren het gebrek aan visie. Soms moeten we als consultant de ambtenaren verantwoordelijk voor ruimtelijke ontwikkeling, mobiliteit en lokale economie rond de tafel brengen voor overleg rond een concreet dossier, omdat dat binnen de administratie nauwelijks gebeurt.” 

Declerck merkt dat gemeentebesturen voorlopig niet wakker liggen van het akkoord: “De bouwshift zal in de praktijk dode letter blijven indien er geen randvoorwaarden voor kernversterking worden uitgewerkt. Waarom zouden we in steden bijvoorbeeld niet maximaal wonen boven winkels stimuleren? Daar is een hoge mate van leegstand en lokaal kan je daar perfect actie rond ondernemen.”

Met zulke maatregelen kan de (lokale) overheid sturend optreden. “Maar een te rigide aanpak dreigt een negatief effect te hebben”, merkt Philippe Meire op. Hij is zaakvoerder van March, een immokantoor dat zich uitsluitend op bedrijfsvastgoed richt. “Men wil vraag en antwoord op de vastgoedmarkt met elkaar in evenwicht brengen. Maar het is bijzonder moeilijk om nu vast te leggen wat er over pakweg 10 jaar nodig zal zijn … Ooit dacht men dat de maakindustrie een eindig verhaal was en dus werden industriezones op het gewestplan opgeofferd. Daardoor ondervinden we vandaag moeite om extra ruimte te vinden voor productiebedrijven. Er zijn nieuwe zones nodig, wat een complex en tijdrovend proces is. Die fout gaan we toch niet weer maken met de bouwshift?”

Het risico is reëel dat een schaars en overgereguleerd aanbod op de vastgoedmarkt leidt tot prijsstijgingen. Johan De Vlieger: “We moeten voorkomen dat de markt explodeert. De snelheid waarmee men de bouwshift toepast, zal evenredig moeten zijn met de snelheid waarmee we inbreidingsgebieden en kernversterking kunnen ontwikkelen. Lokale overheden zullen dat met een efficiënt vergunningenbeleid moeten ondersteunen.”

Daar nijpt het schoentje. Matthias Strubbe citeert enkele cijfers: “Ongeveer 65% van de vergunningsbeslissingen die worden aangevochten bij de Raad van State, wordt vernietigd. 93% van die vernietigingen slaat op een effectieve vergunning, slechts 7% is een weigering tot vergunning, die vernietigd wordt. Ofwel ligt dit aan de kwaliteit van de vergunningsbeslissingen ofwel legt de Raad de lat té hoog. Wellicht ligt de waarheid ergens in het midden. In elk geval is dit voor het voeren van een kernversterkend beleid, waar mogelijk heel wat weerstand en vaak specifieke regelgeving speelt, een enorme uitdaging.”

De publieke opinie zal ook moeten evolueren. “In Vlaanderen stoten projecten te vaak op protest van omwonenden. We moeten voor-komen dat we in een BANANA-situatie terechtkomen: Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anybody”, merkt Kristoff De Winne op. “Met lokale besturen werken wij aan de realisatie van kwalitatieve projecten die een meerwaarde vormen voor de buurt, zoals bijvoorbeeld het Groen Kwartier in -Antwerpen.”

“Eigenlijk hebben we 1.000 van die Groene Kwartieren nodig”, merkt professor Pascal De Decker op. “We weten wel hoe het moet, maar er is te weinig initiatief. De bouwshift legt nu zoveel klemtoon op het vrijwaren van de open ruimte, maar veel te weinig op het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit in de bestaande ruimte. Daar zou het ruimtelijk beleid nu ook over moeten gaan.” 

En dus is het aan lokale overheden om de juiste keuzes te maken, wanneer ze oordelen over projecten. “Projectontwikkelaars zullen risico’s blijven nemen en mogen daar dus ook best een cent aan verdienen”, stelt Mathias Declerck. “Wij bevelen lokale overheden aan om een onafhankelijke financieel expert als doorrekenaar in te huren, zodat de waarde van een terrein goed kan worden ingeschat. Op die manier kan men de juiste, onderbouwde beslissingen nemen.”

Voor Philippe Meire is dit nog altijd het juiste moment om investeringen in nieuwe projecten te stimuleren: “Het investeringsklimaat is historisch goed. Maar als we te lang wachten, komen we misschien in een giftige cocktail terecht van gestegen bouwkosten, duurdere arbeid, oplopende interesten en toegenomen regulering. De overheid moet nu goed beseffen wat er in de realiteit gebeurt!”