Schenking van vastgoedvennootschappen: kan het dan toch gunstig?

VLAAMSE BELASTINGDIENST WIJKT DAN TOCH ONDER DE DRUK

Waarmee moeten we rekening houden om een vastgoedvennootschap onder het gunstregime voor familiale vennootschappen in de schenk- of erfbelasting over te dragen? En wat doe je met privévastgoed in zo’n vennootschappen? 

Vennootschappen met een reële economische activiteit kunnen fiscaal ‘gunstig’ worden geschonken of vererfd aan kinderen en partners. Het tarief bedraagt 0% bij schenking en 3% bij vererving. Deze lage tarieven staan in schril contrast met notariële schenkingen of verervingen van zuivere patrimoniumvennootschappen: 3% bij schenking, 27% bij vererving. 

Om onder het gunstregime te vallen, moet de vennootschap een reële economische activiteit uitoefenen. De afwezigheid van een economische activiteit kan in eerste instantie blijken uit de jaarrekening. Een vennootschap wordt geacht geen reële economische activiteit te hebben als in één van de voorgaande drie jaren blijkt dat: 

– de personeelskosten gelijk zijn aan of lager zijn dan 1,50% van de totale activa van de vennootschap; en
– de terreinen en gebouwen meer dan 50% van het balanstotaal vormen. 

Wordt van een vennootschap vermoed dat ze geen reële economische activiteit heeft, kunnen de begiftigden of erfgenamen nog steeds het tegenbewijs leveren.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) hield sinds jaar en dag vol dat dit tegenbewijs enkel kon geleverd worden door aan te tonen dat ‘alle’ onroerende goederen van de vennootschap aangewend worden voor de economische activiteit van de vennootschap. Privé aangewend of aan derden verhuurd vastgoed ontnam volgens Vlabel de mogelijkheid om aan te tonen dat de vennootschap alsnog een economische activiteit uitoefent.

Deze strenge zienswijze vindt geen steun in de wet, waardoor Vlabel werd teruggefloten door het hof van Gent. Het begrip “reële economische activiteit” moet in haar gewone betekenis en letterlijk worden opgevat en uitgelegd.

Als de vastgoedactiviteiten een maatschappelijke meerwaarde genereren en het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen, vormen deze activiteiten een reële economische activiteit, zoals vereist voor de toepassing van het gunstregime.

Om na te gaan of de vennootschap een maatschappelijke meerwaarde genereert die het louter passief beheer van onroerend vermogen overstijgt, moeten een reeks van feitelijke en economische criteria getoetst worden. Volgende elementen kunnen dit bijvoorbeeld ondersteunen: 

– De vennootschap beschikt over een gediversifieerde en uitgebreide vastgoedportefeuille;
– De vastgoedportefeuille wordt op een continue professionele wijze geëxploiteerd;
– Er wordt winst nagestreefd, door onder meer geregelde aan- en verkopen van onroerend goed, bouw- en verbouwprojecten, aanwenden van winsten voor de verdere uitbouw van het vastgoedpatrimonium …;
– Er wordt beroep gedaan op externe professionals, zoals studie­bureaus, immokantoren en architecten;
– Er wordt extern gefinancierd;
– …  

Wordt in een vennootschap een vastgoedpatrimonium dermate geëxploiteerd dat deze een op zichzelf staande economische activiteit is, kunnen de aandelen van deze vennootschap met toepassing van het gunstregime geschonken of vererfd worden. De eventuele aanwezigheid van privé aangewend patrimonium staat dit niet in de weg.

Intussen zou de decreetgever een hervorming van het familiaal gunstregime aan het voorbereiden zijn, die naar alle verwachting het gunstregime volledig zal hertekenen. Het is dus de vraag hoe lang het gunstregime nog in zijn huidige constellatie kan toegepast worden … 

Snel zijn is de boodschap.