Er zit meer in je vastgoed dan je denkt: share vs. asset deal uitgelegd

Wie als ondernemer zijn vastgoed wil verkopen, denkt al snel aan een klassieke transactie via een asset deal. Steeds vaker blijkt echter een aandelenoverdracht, of share deal voordeliger. Daarbij wisselt niet het gebouw, maar de vennootschap van eigenaar. Een subtiel verschil, dat grote gevolgen kan hebben. Voor advies en begeleiding bij zo’n overdracht kan je aankloppen bij Dewaele Vastgoed.

Vandaag kan een ondernemer zijn vastgoed via een asset deal of een share deal verkopen. Waar het bij een asset deal gaat om de verkoop van het gebouw, draait het bij een share deal om de overdracht van 100% van de aandelen van de vennootschap die het vastgoed bezit. “Het lijkt een detail, maar het verschil is groot”, zegt Stefaan Verhaeghe van Dewaele Vastgoed. “De keuze laat je best afhangen van een aantal factoren, zoals de juridische structuur van de vennootschap, het type vastgoed, lopende financieringen en vooral wat fiscaal en strategisch het interessantst is voor koper én verkoper. Alleen dan haal je het maximale uit je transactie.”

Geen one-size-fits-all

Een share deal kan in veel gevallen fiscaal zeer interessant zijn. Zo vervalt de meerwaardebelasting. “Je verkoopt immers geen gebouw, maar de aandelen van je vennootschap”, verduidelijkt Siska Dejonghe van Dewaele Vastgoed. “Daardoor komt de opbrengst rechtstreeks bij aandeelhouders terecht – vaak privépersonen – zonder dat de vennootschap eerst belast wordt. Daarnaast vermijd je verkooprechten, kunnen de lopende financieringsovereenkomsten doorlopen, en omdat de overdracht via een overeenkomst verloopt, zijn er ook geen notariskosten.”

Toch vraagt een aandelenoverdracht ook enige omzichtigheid. De koper neemt immers niet alleen het vastgoed over, maar de volledige vennootschap. Daarom gebeurt er voorafgaand best een due diligence. “Je moet er namelijk zeker van zijn dat er geen financiële of juridische verrassingen uit het verleden opduiken”, gaat Dejonghe verder. Daarenboven moet de structuur helder zijn. “En idealiter bevat die enkel het vastgoed. Zit er toch nog een andere activiteit in vervat, dan moet die eerst worden afgesplitst. Verder is het belangrijk te weten dat, wanneer je voor een share deal kiest, het gebouw vaak al volledig afgeschreven is en dat banken bij een mogelijke financiering vaak strengere voorwaarden hanteren.”

De juiste deal, de juiste begeleiding

Een aandelenverkoop is dus vooral interessant wanneer het ondergebracht is in een zuivere patrimoniumvennootschap, zonder andere activiteiten en activa. “Maar ook wanneer het vastgoed gefinancierd werd via bijvoorbeeld een onroerende leasing biedt een aandelenoverdracht mogelijks een uitkomst, want omdat enkel de aandelen overgedragen worden, blijft de vennootschap, en dus de financieringswijze, ongewijzigd”, gaat Verhaeghe verder. “Bijgevolg biedt een share deal, wanneer de structuur goed zit en de risico’s afgedekt zijn, vaak meer flexibiliteit en meer rendement.”

Welke keuze je vandaag ook maakt, elke situatie is anders en vraagt een doordachte aanpak. En net daar kan Dewaele Vastgoed een rol van betekenis spelen. Met de oprichting van Dewaele Invest en Partalis, de joint venture met Bank Van Breda, heeft de groep zich verder gespecialiseerd in het begeleiden van dergelijke complexe vastgoedtransacties. “Dat maakt dat we een van de enige makelaars zijn die elk dossier fiscaal en juridisch sluitend kunnen maken, met oog op een deal waarin elke partij wint. Bovendien, doordat we doorheen de jaren heel wat expertise hebben opgebouwd, kunnen we ook buigen op een groot netwerk aan kandidaat-kopers”, besluit Verhaeghe.