Woonvastgoed in de vennootschap: vroeg of laat komt de rekening

Regels Vlaams gunstregime voor overdracht vennootschappen worden strenger

Op 1 januari 2026 treedt een hervorming in werking van het fiscaal gunstregime voor de overdracht van familiale vennootschappen in Vlaanderen. De fiscus viseert vooral vennootschappen die woonvastgoed bevatten. Zo’n residentieel vastgoed schenken of vererven aan verlaagd tarief wordt uitgesloten. “Eigenlijk is dit een logische correctie, want dit was niet het opzet van het fiscaal gunstregime voor de overdracht van familiale ondernemingen”, zegt zakenadvocaat Mark Delboo. “Maar de impact op ondernemers die woonvastgoed in hun vennootschap hebben, is aanzienlijk.”

Onder impuls van Europa heeft de Vlaamse overheid jaren geleden een fiscaal gunstige regeling uitgewerkt, die de tijdige overdracht van familiebedrijven naar de volgende generatie moest stimuleren. “Het uitgangspunt is dat de aandelen van een familiale vennootschap kunnen worden geschonken aan 0%. Bij overlijden geldt een erfbelasting van 3% tussen partners en naar de kinderen. Tussen derden beloopt de erfbelasting 7%”, legt Mark Delboo uit. 

Uiteraard zijn daar voorwaarden aan verbonden. “Ten eerste is er de participatievoorwaarde: de familie van de schenker moet minstens 50% van de aandelen in het familiebedrijf in handen hebben of, bij constructies met meerdere aandeelhouders, moet ze minstens 30% van de aandelen controleren. Daarnaast moet er bedrijfsactiviteit zijn: het bedrijf moet (btw-plichtige) omzet draaien. Ten derde moet er ook sprake zijn van reële economische activiteit die via een ingewikkeld systeem van vermoeden (vastgoed tegenover balanstotaal en personeelskost) en tegenbewijs moet worden aangetoond. Pure holdings of patrimoniumvennootschappen komen daardoor niet in aanmerking voor het gunstregime.”

Een kleine slager met veel vastgoed

In de praktijk liep het echter anders. Zodra een vennootschap een kleine economische activiteit kon aantonen, viel de volledige waarde van de aandelen onder het gunstregime. De overdracht van een familiebedrijf dat een kleine slagerszaak had en een reeks verhuurde woningen, bracht de bal aan het rollen. Mark Delboo: “Na het overlijden van de slager vroegen de kinderen een vererving van het familiebedrijf aan het gunsttarief van 3%. De Vlaamse belastingdienst ging niet akkoord, omdat de verhuur van het woonvastgoed veel meer opbracht dan de omzet uit de beenhouwerij.” 

De familie trok daarop naar de rechter en haalde er haar slag thuis. Omdat er een reële economische activiteit was, oordeelde de rechtbank dat de erfgenamen konden genieten van het verlaagd tarief van 3% op de volledige waarde van de vennootschap. “Het is dat arrest dat de regelgever tot een hervorming heeft aangezet”, weet de topman van DELBOO Advocaten. “Vanaf 1 januari 2026 worden woningen en bouwgronden die bestemd zijn voor bewoning expliciet uitgesloten van het gunstregime voor familiale vennootschappen. Enkel voor professionele vastgoedbedrijven wordt nog een uitzondering gemaakt.” 

Aparte waardering voor het woonvastgoed

Ook het begrip ‘reële economische activiteit’ verdwijnt volledig uit de regelgeving. “Men vervangt de grijze zone door een heldere lijn. Vastgoed of bouwgrond voor privé-doeleinden? Daarop is niet langer een verlaagd belastingtarief mogelijk. Binnen de familiale vennootschappen zal er dus een waardering moeten gebeuren die het vastgoed afsplitst van de andere activiteiten. Daarvoor zal een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant moeten worden aangesteld. Beide onderdelen zullen vervolgens apart worden belast. Voor woonvastgoed zullen dan de hogere schenktarieven van 3 tot 27% gelden.”

De nieuwe regeling treft vooral ondernemers die in hun vennootschap privé onroerend goed aanhouden, zoals een gezinswoning met een praktijkruimte, een appartement aan zee of een tweede verblijf. “Wie de aandelen van zo’n vennootschap nog aan nul procent notarieel wil schenken, moet zich haasten”, waarschuwt Mark Delboo. “Vanaf 1 januari is dat definitief verleden tijd. Niet-notariële schenkingen van vennootschappen die privé-vastgoed bevatten, kunnen wel nog belastingvrij, maar dan is de risicotermijn zeven jaar in plaats van vijf jaar.” 

“Overigens hoeven ondernemers met industriële panden of industriegronden in hun vennootschap zich geen zorgen te maken: dat vastgoed blijft onder het gunstregime vallen, zolang het bedrijf actief is en het dus geen pure vastgoedbeleggingen zijn”, voegt de zakenadvocaat eraan toe.

Woonvastgoed privé aanhouden

Sowieso voegt de hervorming alweer een bijkomende laag complexiteit toe aan de Vlaamse fiscaliteit. Voor Delboo is de conclusie dat woonvastgoed het best privé wordt aangehouden: “Wie rekent en telt, zal vaststellen dat de rekening oploopt: de eventuele besparingen op de lopende kosten van het vastgoed betaal je terug via het voordeel van alle aard en bij de latere overdracht aan de kinderen. Het is veel eenvoudiger om geld via dividenden en de liquidatiereserve uit de vennootschap te halen en daarmee woonvastgoed te kopen. Schenken zonder kosten blijft dan mogelijk, op voorwaarde dat de schenker nog vijf jaar in leven blijft.”