De advocaat als financieel analist

Huurkoop-model wint aan populariteit in onzekere tijden

De voorbije maanden kwamen bij Bricks Advocaten vaak dezelfde woorden ter sprake: rente, rendement en risico. De economische context schuift en elke ondernemer, projectontwikkelaar of vastgoedhandelaar voelt dat. Investeren op de beurs is een rollercoaster, kredietverlening hapert, de verkoop van nieuwbouw vastgoed vertraagt. In die context valt de creativiteit op van snel denkende ondernemers die zich toeleggen op huurkoop-formules.

Er beweegt één en ander in vastgoedsector: we zien transacties met een langere adem, onderhandelingen die breder worden opgezet en de opkomst van alternatieve modellen zoals huurkoop, een techniek die herontdekt wordt.

Wat is huurkoop eigenlijk?

In juridische termen spreken we bij huurkoop van een onbenoemde overeenkomst: een contractvorm die niet uitdrukkelijk in het wetboek is geregeld, maar wel tot stand komt via vrije wil, duidelijke afspraken en slimme structurering. In essentie gaat het om een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt “overgedragen” onder een mengvorm van huur en koop. Afhankelijk van hoe de partijen het contract opstellen, kan de focus liggen op de “huur” (met optierecht op aankoop) of op de “koop” (waarbij het eigendom al wordt toegekend, maar betaling in schijven gebeurt). Wij zien het voorkomen in twee belangrijke stromen.

De eerste vorm – huurkoop met huurovereenkomst als basis – duikt vooral op bij ontwikkelaars of eigenaars die hun pand willen overdragen, maar die goed gefinancierd zijn en niet onmiddellijk nood hebben aan een kandidaat-koper die het geld al beschikbaar heeft. De verkoper houdt het eigendom en dus de controle, maar is wel zeker van een kwalitatieve huurder, die het goed op termijn ook zal afnemen. 

Bij de tweede vorm – huurkoop met koopovereenkomst als basis – neemt de verkoper de rol aan van kredietverlener. Het eigendomsrecht wordt volledig overgedragen, maar ook de verplichtingen uit bijvoorbeeld het dwingend huurrecht vallen weg. De verkoper dient enkel nog te denken aan de nodige zekerheden om het verlies van het eigendomsrecht te compenseren in een scenario waarin de prijs nog niet volledig werd betaald.

In beide gevallen wordt gezocht naar één doel: de kloof tussen gebruik en eigendom overbruggen. En die brug bouwen vergt meer dan een sjablooncontract.

Financiële vindingrijkheid als noodzaak

De aantrekkingskracht van huurkoop ligt in zijn flexibiliteit. Voor huurders biedt het perspectief: wonen in een woning die men later kan bezitten, waarbij reeds betaalde huur deels verrekend wordt met de aankoopprijs. Voor eigenaars betekent het een manier om liquiditeit op te bouwen zonder meteen afstand te doen van het volledige eigendomsrecht.

In tijden waarin banken terughoudender worden in het toekennen van kredieten, wordt die tussenvorm relevanter. De huurkoop maakt het mogelijk om vastgoedtransacties op te zetten zonder het klassieke model van een hypothecair krediet.

Opvallend is dat ook financiële instellingen ons bevragen over hun rol in dit opzet. Ze zien huurkoop als een mogelijkheid om eigendommen te laten renderen, zonder een directe verkoop en mét behoud van onderpand. Ook in bepaalde religieuze kringen wordt het model steeds couranter omdat het een weg opent naar eigendomsverwerving zonder intresten, iets wat binnen sommige geloofsregels als problematisch wordt beschouwd.

De juridische finesse

De keerzijde van deze vrijheid is het ontbreken van wettelijke richtlijnen. Anders gezegd: het contract is alles, voorlopig toch. Zowel de mogelijkheden als de risico’s van huurkoop zitten volledig vervat in de manier waarop de overeenkomst wordt opgesteld. Wie de aankoopoptie opstelt, moet nadenken over de termijn, de modaliteiten van lichting, de verrekening van reeds betaalde bedragen, en de gevolgen bij niet-aankoop.

Bij een huurkoop op basis van een huurovereenkomst is er vaak discussie over herstellingen: wie betaalt wat als er iets structureel misgaat? En wat met de onderhoudsplicht als de huurder ondertussen wel “spaart” voor een woning die (nog) niet van hem is? Zeker omdat bij een huur(koop)overeenkomst van een woning/hoofdverblijfplaats de dwingende wetgeving niet zomaar kan worden genegeerd.

Omgekeerd geldt bij huurkoop op basis van een koopovereenkomst dat het eigendom misschien al overgedragen is, maar de prijs nog niet volledig betaald. Wat als de huurkoper in gebreke blijft? Heeft de verkoper zich voldoende ingedekt? Is het onroerend goed op die manier nog verhandelbaar?

In al deze variaties is het onze taak om de risico’s tastbaar te maken met simulaties, concrete scenario’s en duidelijke, maar werkbare clausules.

Reflectie in onzekere tijden

Wat deze oefening bijzonder maakt, is dat ze veel verder gaat dan het juridische. Als advocaat in deze dossiers denken we mee over rendement, fiscaliteit, planning en zelfs marketing. We luisteren naar investeerders met een andere horizon dan vroeger en projectontwikkelaars die nieuwe plannen maken. Naar jonge ondernemers die op een creatieve manier willen groeien in vastgoed, zonder zich klem te zetten met zware financiële verplichtingen.

Huurkoop vergt een denkoefening in fases, evenwichten en verwachtingen. De overeenkomst is het eindpunt van een intensief gesprek waarin toekomstscenario’s worden geschetst, risico’s geobjectiveerd en belangen in kaart gebracht.

Bij Bricks Advocaten merken we dat die dialoog steeds vaker wordt opgestart door mensen met een duidelijke commerciële insteek, maar een gezonde juridische voorzichtigheid. En die combinatie van visie en voorzichtigheid maakt dat wij graag bij die gesprekken aan tafel schuiven. Want de essentie van onze praktijk blijft: juridische scherpte ten dienste van ondernemers die willen bouwen, letterlijk en figuurlijk. 

Gent – Kortrijk
Tel. 09/269.00.06
info@bricksadvocaten.b

bricksadvocaten.be