Vastgoed ontwikkelen aan de kust met minder ruimte en meer verantwoordelijkheid

De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich op een kruispunt. Economische onzekerheid, veranderend koopgedrag, trage vergunningen en een structureel tekort aan bouwgrond dwingen ontwikkelaars om gerichte keuzes te maken. Voor projectontwikkelaar POC Real Estate, actief in kustvastgoed, vormt die realiteit geen tijdelijke conjunctuur, maar het nieuwe kader waarbinnen vastgoedontwikkeling vandaag moet plaatsvinden.

POC Real Estate opereert in een segment waar de spanning in vastgoed dagelijks voelbaar is. Nog meer dan elders in het land liggen vraag en aanbod vaak uiteen aan de kust. De blijvende vraag naar tweede verblijven en vakantiewoningen, beperkte beschikbaarheid van bouwgrond en strikte regelgeving zorgen voor een markt die gewild is, maar vaak niet het gewenste aanbod heeft. Volgens CEO Elisabeth Van Damme is het klassieke denken over vastgoed dan ook niet langer houdbaar. “De vraag is er, maar het nieuwbouwaanbod blijft afnemen door uitblijvende vergunningen en toenemende complexiteit. Die mismatch dwingt ons als projectontwikkelaars om anders te werken en anders te plannen.”

Een markt die afremt, maar niet stilvalt

De cijfers bevestigen die verschuiving. Waar nieuwbouw tien jaar geleden nog een aanzienlijk deel van de transacties vertegenwoordigde, is dat aandeel sterk teruggevallen. Tegelijk is de prijsevolutie afgevlakt. “In veel gemeenten zijn prijzen gestabiliseerd, soms zelfs licht gedaald. Dat wijst niet op een verzwakking van de vraag, maar op een markt die herademt”, merkt Van Damme op.

Tegelijk is het gedrag van kopers sinds de covid-periode veranderd. Door hogere rentevoeten en economische onzekerheid worden beslissingen later genomen. Kopen op plan is minder evident geworden. “Mensen willen eerst zekerheid. Ze engageren zich pas wanneer een project tastbaar is.” Voor ontwikkelaars betekent dit dat de lat hoger ligt nog vóór de eerste verkoop plaatsvindt.

Projectontwikkeling vraagt vandaag meer voorbereiding

Die context vertaalt zich bij POC in een sterk doorgedreven voorbereiding van projecten, met aandacht voor inhoud, omgeving en haalbaarheid van bij de start. In De Haan en Blankenberge werkt het bedrijf momenteel aan nieuwe woonomgevingen waar wonen, publieke ruimte en buurtfuncties samenkomen. “Dat zijn trajecten die jaren voorbereiding in beslag nemen. Niet alleen door techniek of financiering, maar vooral door overleg met alle stakeholders.”

Dat overleg is geen formaliteit meer, maar een essentieel onderdeel van het ontwikkelproces. “We zitten aan het begin van een nieuwe legislatuur, wat opnieuw stabiliteit brengt”, legt Van Damme uit. “De spelregels zijn duidelijker, en dat maakt echte samenwerking met lokale besturen mogelijk. Tegelijk blijft elk project maatwerk, afgestemd op zijn omgeving en verwachtingen.”

Verdichten zonder inboeten

Een van de grootste uitdagingen blijft verdichting, want extra ruimte creëren is geen optie meer. “De natuur moet gerespecteerd worden. De vraag is niet hoeveel we kunnen bouwen, maar hoe we beschikbare ruimte slimmer gebruiken. Dat betekent verdichten waar het kan, maar tegelijk inzetten op groen, publieke toegankelijkheid en leefkwaliteit.”

In Blankenberge krijgt die visie vorm in de herontwikkeling van Petit Rouge, een markante site aan de kust. Daar geeft POC bewust veertig procent van de site terug aan de stad, om ruimte te maken voor een plein en publieke doorsteken. In De Haan wordt minder dens gebouwd dan toegestaan en wordt een park overgedragen aan de gemeente. “Dat vraagt overleg en compromis, maar het levert projecten op die ook voor de omgeving werken.”

Kwaliteit als langetermijnkeuze

Opvallend is dat Elisabeth Van Damme het woord ‘duurzaamheid’ met mate gebruikt. “Het mag geen trendy label zijn, het is bij ons al jaren een reflex. Die houding vertaalt zich in materiaalkeuzes, energie-efficiëntie en sociale integratie, maar ook in financiële en operationele beslissingen.”

De ESG-rapportering, ook al is die voorlopig niet verplicht, werd intern bewust aangegrepen om de volledige waardeketen te herdenken. “Niet om vakjes af te vinken, maar om betere keuzes te maken. Welke materialen maken echt een verschil? Waar zitten quick wins? En waar investeren we vandaag met oog op de lange termijn?”, aldus Van Damme.

“Wij willen niet de meest opvallende projecten realiseren”, besluit de CEO. “Wel projecten die blijven werken: in uitwerking, levensduur en beleving. Niet sneller bouwen, niet groter, maar doordachter.”